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马会特码先锋诗:開店選址的關鍵八步驟

來源:天下商機    時間:2011年9月10日 我要評論
[提要]新店選址共包括八個步驟:新店開發計劃、市場資訊收集、地點優劣評價、確定合理價格、選址實務評估、營業額預估、財務狀況分析、事后分析。

老濠江堵经 www.bwcpa.icu   新店選址共包括八個步驟:新店開發計劃、市場資訊收集、地點優劣評價、確定合理價格、選址實務評估、營業額預估、財務狀況分析、事后分析。

A.新店開發計劃

  在開發一個地區的新店之前,首先應制定新店開發計劃,該計劃是為了配合整個公司的發展計劃而制定的。因為公司不同階段在同一個地區的發展計劃會有較大的區別,例如在剛剛進入某地區時,首先考慮的是在消費者心目中樹立起品牌形象,該階段的新店開發數量會比較少,也不會過分注重利潤,通?;嵫≡裉乇鸚涯康牡乩砦恢眉懊婊冉洗蟮男碌?。另外,還必須密切關注競爭者的擴張計劃,在競爭者加快擴張速度時,公司也會相應加快新店的開發計劃,以保持甚至增加市場份額。 

B.市場資訊收集

   為了在某一地區開發新店,需要詳盡地了解該地區的市場資訊。包括人口;就業(就業人口數量、類別、新店之便利性、辦公大樓的固定和流動人口);購物場所(所在地區、營業時間、主要顧客);娛樂(地點、使用率、年限、外觀、營業時間);交通(總乘車人數、車站之乘客數);競爭者(位置、相對的優點與缺點、預估其營業額);政府之計劃與法規(限建、未來計劃、公路變更);商業動態(經濟增長率、失業率、新工程)等。在市場資訊的收集中,最重要的概念是商圈。商圈是指以新店店址為中心,以周圍一定的距離為半徑所劃定的銷售區域。

C.地點優劣評價

   地點優劣評價就是評定一個地點的好壞,將一個地點同商圈內其他地點的幾項特定屬性進行評比而得出的結果。一般來說,對于地點優劣的評價分為以下四種類型:超級點——是一個商圈內眾人矚目的焦點,其能見度與接近性尤其突出,是整個商圈中的絕佳地點;A點——是商圈內眾人矚目的好地點,但其能見度與接近性不如超級點,此商圈中極少數的地點較其優越;B點——位于商圈中較不顯眼的次要位置,在此商圈中很多地點較其優越;C點——C點與B點類似,在接近性和能見度上條件更差,在此商圈中不如很多地點。 

D.確定合理價格

   根據地點的評定等級、面積大小、時間因素、建筑物結構和外觀、商圈中相似物業的租售價等,確定業主或經紀人的要價是否合理。地點租金或售價的高低對新店未來的盈利能力有較大的影響。 

 E.地點實務評估

  不是所有的好店址都適合開設專賣店,特別是對于各種不同類型的專賣店,需要考慮的各種實務因素是否可以滿足要求。 

F.營業額預估

  在進行商圈調查和地點分析后,選擇相類似的專賣店做比較,預估新店每小時、每天、每周的營業額分布,再考慮季節性和假日的營業收入差異來預估新店每月的營業額。如開設新店可能影響到公司其他專賣店的營業額,也要估計新店對老店專賣店的影響。

G.財務狀況

  財務狀況預測和分析是新店選址中極為重要的環節,在這一步驟中要重點評估新店的各項財務指標,包括獲利能力、開發總成本、投資回報率、投資回收期、保本營業額、貢獻利潤、現金流量等。

H.開店選址事后分析

  在新店開設以后,將預估的營業額及各種財務指標與實際相比較,以檢查新店選址中各個步驟是否正確,如有則修正,同時為以后新店的開設積累經驗。以上八個步驟系統、完整,部分企業由于行業或者時間的關系,可以將其中幾個步驟簡化。以上是某服裝專賣店選址的評估表,其內容分為現場條件、營業狀況兩大部分14個項目,每個項目的最高分為5分、最低分為1分,對新店進行全面考察后,根據客觀情況填寫評估表,最后評估是否可以達到基本分數。

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